栏目:深圳社保    人气:0    日期:2023-01-24

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深圳“打新”规则巨变:10年无房积40分,“社保巨子”优势不再

(深圳“打新”规则巨变:10年无房积40分,“社保巨子”优势不再)

  深圳“打新”热潮持续,购房规则调整不断。

  3月2日,位于罗湖的两个住宅新盘“缙山府”、“华润笋岗中心”公示销售方案。方案显示,将以计算积分排序的方式,来限制最高参与公证摇号的购房者人数,上限为房源数3倍。

  这是近半年来,继“无房优先”公证摇号后,深圳楼市购房规则的又一次调整。业内认为,这次调整,是针对此前深圳新房摇号政策出现“社保巨子”的现象,更有利于刚需购房者。

  对此,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,“这一条政策是从上海学来的,政策越来越精细化了,这代表着楼市治理能力的提升,也是一城一策的落地”。

  从3月2日两个罗湖住宅新盘“缙山府”、“华润笋岗中心”公示销售方案来看,此轮选房将采用“积分公证选房”。

  “华润笋岗中心”公示的积分计算方法

  方案显示,购房人需符合深圳市购房条件,具备购买住宅性质住房资格的购买人均可提交资料;同时,开发商会根据意向购买人资料的资料,审核计算其名下房产、户籍、在深社保/个人所得税、未成年子女情况,并根据积分由高至低排序,按推售房源数量3倍确定入围者,最后参与公证摇号选房。

  积分方面,具体来看,深圳家庭或单身在深购房情况中:10年内(含10年)在深无住房转让记录,现名下无住房,积40分;2-10年内(含2年)在深有住房转让记录,现名下无住房,积20分;2年内在深有住房转让记录,现名下无房,积10分;而在深已有1套住房,积0分。

  另外,如家庭或单身有示成年女子的,可积2分。

  此外,销售方案中,其中明确了住房转让记录包括:买卖、赠与、继承、房产分割、司法判决等权利人更变的记录;并对首次对“住房”概念作出明确,指出居住建筑包括:住宅、别墅、宿舍、和公寓,其中公寓不含商务公寓。

  对此,有业内指出,根据此前经验,开发商公示的销售方案,通常是执行了相关政府部门的标准,且在短期内开盘的其他住宅新盘,也将采用同一做法。也就是说,“积分公证摇号”的选房方式,将使用致其他住宅新盘上。

  值得留意的是,这不是深圳楼市住宅新盘中首次采用“积分公证摇号”。

  最早在2020年8月1日,位于宝安的“华强城市花园(一期)”住宅开盘,其公示的销售公示方案中就提到了“积分公证摇号”的选房方式,并限制了参与摇号人数为房源数10倍。从开发商发布数据来看,最终入围其公证摇号的5180人中,最高积分达到109.5分,最低为62.4分。

  “华强城市花园(一期)”公示的积分计算方法。

  随后,2020年9月,“电建地产洺悦府”采用“无房优先”公证摇号,由于“无房”购房者众,最终其成为深圳楼市史上,首个全部房源售给“无房客”的楼盘。

  在随后入市的网红楼盘中,如“金融街华发融御花园(二期)”、“金地峰境瑞府”等均采用了“无房优先”公证摇号的选房方式。

  直到2020年11月,“华润城润玺一期花园”在“无房优先”公证摇号基础上加码,增加了以购买人社保排序,最高入围公证摇号人数,为房源数10倍的要求。

  与此同时,APP的“购房诚意登记”、“公证选房小程序”上线,进一步规范开发商的选房行为。

  值得留意的是,2020年12月入市的“万科瑧山海家园”,则在华润城润玺一期基础上,将入围摇号人数隆至房源数3倍,进下削减参与“打新”人数。由房源数3倍限定购房者人数的规则,也使用至今。

  如今,时隔7个月后,计划近日入市的“缙山府”、“华润笋岗中心”再次使用类似华强城市花园的“积分公证摇号”,对比前后两者可见,新规则进一步细化。

  深圳不断调整的选房规则背后,是住宅新盘限价之下,二手住宅与之形成明显倒挂,进而导致巨大的套利空间并引发的“打新”热潮。

  以2020年6月22日开盘的“金融街华发融御花园(一期)”为例,彼时推出394套住宅,共有8997人认筹该楼盘,中签率仅4.37%,成深圳楼市史上最难买到的楼盘之下;而2020年11月开盘的“华润城润玺一期花园”,推1171套住宅,提交资料申请购房的人数则超过了1.5万人。

  据了解,上述提到的楼盘与周边二手房对比,仅1套房差价就达百万以上。

  而随着购房规则的“实行-发现问题-调整”的推进,选房方式经历了从“无房优先”、“社保时长排序”,到“多选1”,再到“积分公证摇号”的调整。

  尽管如此,每一次购房规则的调整,都难免被市民诟病。如“无房优先”的公证摇号,有购房者称不利于改善型人群,认为换房也是刚需,应该被重视;而在“无房优先”基础上叠加“社保时长”限制入围人数后,又导致了“社保巨子”、“代持打新”等问题,有购房者认为不利于在深圳工作时间短的人群,应该要考虑“真实刚需”。

  图片来源网络

  有市民向相关主管部门提出建议。

  以过去的2月开盘的“沙井海岸城(万丰海岸城)”为例,虽然此次采用的“7选1”中不乏“深铁懿府”、“万科光年四季”等网红盘,但购房者仍扎堆“沙井海岸城”,结果显示最低社保时长达到了278个月。也就是说,如果购房者是家庭单位,夫妻双方至少在深圳工作12年,且当前名下无房。

  据南方+统计,入围“沙井海岸城”的购房者中,有524人原籍深圳,其中宝安256人。据悉,由于深圳原籍的父母社保更长,有父母将房产过户至子女名下,再以“无房”的身份去购房,如此操作社保占据明显优势。有业内分析,这正是“沙井海岸城”入围社保月数较其他楼盘更长的主要原因之一。

  对此,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,“这一条政策是从上海学来的,政策越来越精细化了,这代表着楼市治理能力的提升,也是一城一策的落地”。他强调,最近半年内,关于要求户籍落户满三年才能买房、二手房指导价、“无房优先”公证摇号、“积分公证摇号”、打击经营贷等,都在深圳、上海等热点城市落地,这是楼市交易规则越来越复杂的信号。一方面意味着交易成本在增加,另一方面,也意味着房子一定不是有钱就可以买的,想卖的那套也不是任何时候都有人接受的(挂牌价太高的话,超过了“官方参考价”)。

  上海积分购房政策。图片来源网络

  李宇嘉认为,复杂的背后不是绝对的公平,但是一定是相对的正义,相对正义的背后逻辑就是,打击通过钻漏洞就可以获得资格,通过短线快持赢得收益。同时,政府对房产的分配规则,也意味着在深圳,一个家庭拥有了家庭资产,是真真实实的可以对冲各种风险的,百姓对房子的诉求非常强烈,必须要增加供应予以满足,但供应要面向最需要的人。以后,在控制住房价上涨预期的前提下,还会常态化地公布每月、每个季度新增房子的规模,让买房者一目了然。

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  【撰文】冯少文

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